Od 1. ledna 2026 má Chorvatsko nový zákon o územním plánování, který přináší významné změny v plánování a rozvoji území. Zvlášť důležitý je jeho dopad na turistické zóny a budoucí turistické projekty. Mezi nejdiskutovanější ustanovení patří článek 68, který upravuje možnost rozdělení ubytovacích zařízení určených pro pohostinství a cestovní ruch na samostatné vlastnické jednotky.

Ve veřejné debatě se nová ustanovení rychle začala spojovat s formulacemi, jako je „zákaz rozdělování nemovitostí v turistických zónách“, což vyvolalo otázky mezi investory a kupujícími. Zejména zahraniční kupující, kteří uvažují o Chorvatsku jako o místě pro pořízení druhé nemovitosti, turistickou investici nebo dlouhodobou diverzifikaci majetku, se oprávněně ptají, co nová pravidla znamenají pro již existující resorty a zda se stejná omezení vztahují také na již postavené nemovitosti.

Odpověď nelze zjednodušit na tvrzení, že „prodej vil a apartmánů v turistických zónách je zakázán“. Nový zákon mění především pravidla pro projekty plánované a rozvíjené podle nového právního rámce. Přechodná ustanovení zároveň upravují situaci projektů a turistických zón, jejichž územně-plánovací postupy začaly ještě před nabytím účinnosti zákona.

To je důležité i pro pochopení situace Petramu. Petram Resort je již postavený a fungující resort a povolení k užívání bylo vydáno před nabytím účinnosti nového zákona dne 1. ledna 2026. Petram tedy není projektem, který teprve zahajuje plánování, získávání klíčových povolení nebo výstavbu podle nových pravidel.

Informace o nových omezeních pro budoucí turistické projekty proto nelze automaticky vztahovat na již dokončený projekt, jako je Petram. Pro potenciální kupující je právě tento rozdíl zásadní.

Co je nový zákon o územním plánování?

Nový zákon o územním plánování byl zveřejněn v úředním věstníku Narodne novine č. 155/2025, přijat dne 15. prosince 2025 a účinnosti nabyl 1. ledna 2026. Je součástí širší reformy územního plánování a výstavby, která zahrnuje také nový stavební zákon.

Změny se týkají různých aspektů plánování a využívání území. Pro trh s turistickými nemovitostmi je zvlášť důležité jasnější rozlišení turistického a obytného využití.

Jedním z důvodů nových pravidel je potřeba kvalitnějšího hospodaření s územím a omezení nekontrolované výstavby apartmánů, zejména na pobřeží. Chorvatsko v posledních desetiletích zaznamenalo intenzivní turistickou výstavbu. V některých případech se pozemky určené pro cestovní ruch postupně proměnily v oblasti připomínající běžnou obytnou zástavbu.

Pokud se na pozemcích určených pro cestovní ruch postaví mnoho apartmánů, rozdělí se na samostatné jednotky a jednotlivě prodají, může se postupně změnit charakter celé zóny. Místo funkčního turistického resortu může vzniknout soubor samostatných nemovitostí, které již nemusí fungovat jako součást jednotného turistického systému.

Zákon o územním plánování z roku 2026 proto zavádí přísnější pravidla pro nové turistické projekty a stanovuje jasnější podmínky, za nichž mohou být jednotlivé vily a apartmány součástí turistického resortu.

Kupující by měli rozumět rozdílu mezi turistickou rezidencí v organizovaném resortu a běžným bytem určeným výhradně k bydlení. Nový zákon tento rozdíl dále zdůrazňuje.

Klíčovým tématem je rozdělení nemovitostí v turistických zónách na samostatné vlastnické jednotky. Nejde pouze o technické rozdělení budovy, ale o právní postup, kterým se jednotlivé části stavby vymezí jako samostatné užitné jednotky a mohou se stát předmětem samostatného vlastnictví. To významně ovlivňuje rozvoj a komercializaci turistických projektů.

Co přináší článek 68 nového zákona?

Článek 68 stanovuje jasné obecné pravidlo: ubytovací stavby určené pro pohostinství a cestovní ruch nelze rozdělit na samostatné vlastnické jednotky.

Na první pohled může ustanovení působit jako úplný zákaz prodeje jednotlivých vil a apartmánů v turistických resortech. Zákon však stanoví výjimku, která je pro pochopení nového modelu turistické výstavby zásadní.

Rozdělení je povoleno u ubytovacích zařízení nejvyšší kategorie, tedy pětihvězdičkových objektů, pokud alespoň 70 % ubytovací kapacity tvoří hotelové ubytování. Zbývajících nejvýše 30 % lze při splnění dalších zákonných podmínek rozdělit na vily a apartmány.

Důležité je také načasování. Nejprve musí být vydáno povolení k užívání hotelu a doprovodných zařízení v rozsahu územního rozhodnutí.

Tím se jasně rozlišuje mezi projektem navrženým především jako hotelový resort s menší rezidenční částí a projektem založeným od počátku téměř výhradně na prodeji jednotlivých apartmánů či vil.

Nový model tedy vlastnictví turistických rezidencí nevylučuje, ale propojuje je s fungováním celého resortu.

Nestačí tedy postavit vilu nebo apartmán a prodat jej jako samostatnou nemovitost. Pokud se využije model povolený článkem 68, jednotlivé jednotky musí zůstat součástí širšího turistického celku.

To je jedna z hlavních změn, které přináší zákon o územním plánování z roku 2026.

Vila nebo apartmán v resortu již nejsou totéž co běžná obytná nemovitost

Článek 68 stanovuje další podmínky, které objasňují záměr zákonodárce.

Rozdělené vily a apartmány musí s hotelem fungovat jako jeden funkční celek. Předpokládá se centralizovaný model správy, údržby a pronájmu a vlastník musí správu své jednotky svěřit společnému správci za účelem poskytování pohostinských a turistických služeb.

Jednotlivá nemovitost tedy není zcela oddělena od resortu. Její turistická funkce souvisí s organizací celého projektu. Vlastník se musí podílet na nákladech údržby resortu a společný správce má také předkupní právo. Zákon výslovně stanoví, že vily a apartmány nejsou určeny k bydlení.

Pro potenciální kupující je důležité i další ustanovení: vlastník může jednotku pro vlastní potřebu využívat nejvýše 60 dní v kalendářním roce. To potvrzuje, že nejde o běžné obytné nemovitosti; jejich hlavní funkcí je cestovní ruch. Článek 68 rovněž zakazuje rozdělení nemovitostí na pozemcích tvořících námořní veřejný statek a stanoví neplatnost smluv uzavřených v rozporu s pravidly.

Investoři by proto měli chápat, že nový systém nejen omezuje rozdělování nemovitostí, ale také přesně stanovuje podmínky, za nichž mohou být rozdělené vily a apartmány součástí turistického projektu.

Smysl je jasný: turistická rezidence má zůstat součástí resortu, nikoli se změnit v běžnou obytnou jednotku zcela oddělenou od zbytku projektu.

Rozdělení nemovitostí v turistické zóně je proto podle nových pravidel nutné posuzovat společně s hotelem, správou, údržbou, pronájmem a turistickou funkcí celého komplexu.

Na koho se nová pravidla vztahují?

Největší bezprostřední dopad pocítí investoři, kteří teprve začínají připravovat turistické projekty. U projektu plánovaného dnes v turistické zóně již nestačí posuzovat jen atraktivitu lokality, poptávku na trhu nebo potenciál prodeje jednotlivých jednotek. Od začátku je třeba zohlednit kategorii objektu, poměr hotelové a rezidenční kapacity, model správy a všechny zákonné podmínky případného rozdělení.

To platí zejména pro projekty označované jako branded residences nebo podobné koncepty, v nichž se vily a apartmány prodávají jednotlivým kupujícím, ale zároveň má být zachována hotelová či resortní funkce.

Pokud projekt není uspořádán tak, aby splňoval požadavky nového zákona, nelze automaticky předpokládat možnost samostatného prodeje a rozdělení jednotek.

U nových projektů to může znamenat složitější plánování, přísnější podmínky a potřebu lépe sladit všechny části resortu ještě před zahájením realizace.

Důsledky lze sledovat i na úrovni trhu. Pokud přísnější podmínky omezí výstavbu nových resortních vil a apartmánů, nabídka těchto nemovitostí může být v budoucnu selektivnější. To vyvolává další otázku: co se stane s projekty, které již byly postaveny? Právě zde je důležitý Petram Resort.

Proč se článek 68 na Petram nevztahuje?

Pro potenciální kupující je nejdůležitější skutečnost, že Petram Resort není nový projekt, který se teprve plánuje podle pravidel z roku 2026.

Petram Resort v Savudriji je již postavený a v provozu. Prošel plánováním, rozvojem i výstavbou a povolení k užívání bylo vydáno před nabytím účinnosti nového zákona dne 1. ledna 2026. Petram proto nelze posuzovat stejně jako projekt, který teprve začíná rozvíjet turistickou zónu.

Je důležité rozlišovat dvě situace.

V prvním případě investor dnes kupuje pozemek nebo připravuje nový turistický projekt a musí jej přizpůsobit pravidlům účinným od 1. ledna 2026.

Ve druhém případě jde o již vybudovaný resort, jako je Petram, jehož projektový a povolovací rámec vznikl před účinností nového zákona.

Nový zákon obsahuje také přechodná ustanovení pro turistické stavby a zóny, u nichž byly před jeho účinností podniknuty určité územně-plánovací kroky. Konkrétně čl. 243 odst. 3 umožňuje u některých turistických staveb, pro které již bylo vydáno nebo o ně požádáno územní povolení, a u turistických zón, v nichž již bylo zahájeno či schváleno pořízení nebo změna podrobného územního plánu (UPU), postupovat při rozdělení podle dřívějších předpisů.

Jde o důležitou přechodnou ochranu projektů, které nevznikly až po 1. lednu 2026, ale svůj územně-plánovací status začaly vytvářet podle dřívější právní úpravy.

V případě Petrama je navíc podstatné, že resort již stojí a má povolení k užívání vydané před účinností nového zákona.

Článek 68 proto nelze jednoduše vykládat jako nový zákaz, který by zpětně měnil status již dokončeného resortu.

Pro potenciálního kupujícího je to zásadní rozdíl: Petram nemusí teprve získávat povolení, stavět objekty a dokazovat, že může fungovat jako resort. Petram již existuje jako resort.

Co to znamená pro kupující nemovitostí v Petram Resortu?

Pro kupující může být nejdůležitější praktický význam právních ustanovení. Koupě nemovitosti v již dokončeném resortu se výrazně liší od investice do projektu, který existuje pouze na papíře.

U nového projektu kupující často rozhoduje na základě budoucí představy. Lokalita může být atraktivní, architektura zajímavá a plány ambiciózní, ale mezi podpisem smlouvy a dokončením je řada kroků. Je nutné získat povolení, postavit objekty, vybudovat infrastrukturu a zázemí a dokončit projekt podle zamýšlené koncepce.

Každá z těchto etap přináší určitou míru nejistoty. U Petrama je situace jiná.

Resort je již postavený, fyzicky existuje a funguje. Potenciální kupující si nemusí představovat, jak bude projekt jednou vypadat; může vidět skutečnou architekturu, okolí i lokalitu.

To je zvlášť významné v době, kdy se mění regulační rámec pro nové turistické projekty. Pokud budou budoucí projekty muset splňovat přísnější podmínky pro rozdělování a prodej vil a apartmánů, nabídka dokončených nemovitostí v dobře organizovaných resortech může být selektivnější. Hodnota realizovaného projektu tedy nespočívá jen v tom, že je „hotový“, ale také v tom, že již prošel vývojovými etapami, které nové projekty teprve čekají.

Investice do dokončené nemovitosti umožňuje rozhodovat se na základě skutečnosti, nikoli pouze budoucích odhadů. Lokalita je známá, resort stojí a okolí je viditelné. Lze posoudit architekturu a kvalitu provedení a vyzkoušet dostupné služby. Kupující se nemusí rozhodovat pouze podle vizualizací, půdorysů a příslibů budoucího rozvoje.

To neznamená, že každá dokončená nemovitost je automaticky dobrou investicí. Při každé koupi je třeba prověřit vlastnickou dokumentaci, právní status, podmínky užívání, model správy a všechny další okolnosti důležité pro konkrétní jednotku.

Rozdíl mezi dokončeným resortem a projektem ve výstavbě však zůstává podstatný. V případě Petrama kupující vstupuje do existujícího turistického celku. To je důležité zejména pro ty, kteří nemovitost vnímají nejen jako místo pro občasný pobyt, ale jako součást širší investiční strategie. Rozhodující jsou lokalita, kvalita provedení, udržitelnost projektu, turistický kontext a dlouhodobá omezenost nabídky.

Zákon o územním plánování z roku 2026 ukazuje, jak důležité je před investičním rozhodnutím porozumět širšímu právnímu rámci.

Pro nové projekty jsou dnes pravidla přísnější. U již dokončených projektů je zásadní jejich stávající právní a vývojový status. Petram se teprve nemusí stát resortem: jde o již vybudovaný resort v Savudriji. Jeho hodnota pro kupující vychází právě z toho, že představuje realizovaný investiční celek, nikoli pouze budoucí projekt.