Od 1 stycznia 2026 r. w Chorwacji obowiązuje nowa ustawa o planowaniu przestrzennym, która wprowadza istotne zmiany w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzeni. Szczególnie ważny jest jej wpływ na strefy turystyczne i przyszłe projekty turystyczne. Jednym z przepisów budzących największe zainteresowanie jest art. 68, regulujący możliwość wyodrębniania samodzielnych lokali w budynkach hotelarsko-turystycznych przeznaczonych na zakwaterowanie.

W debacie publicznej nowe przepisy szybko zaczęto łączyć z określeniami takimi jak „zakaz wyodrębniania lokali w strefach turystycznych”, co wzbudziło wiele pytań wśród inwestorów i nabywców nieruchomości. Międzynarodowi kupujący, którzy rozważają Chorwację jako miejsce zakupu drugiej nieruchomości, inwestycji turystycznej lub długoterminowej dywersyfikacji majątku, słusznie pytają, co nowe zasady oznaczają dla istniejących resortów i czy te same ograniczenia obejmują nieruchomości już wybudowane.

Odpowiedzi nie można sprowadzić do prostego stwierdzenia, że „sprzedaż willi i apartamentów w strefach turystycznych jest zakazana”. Nowa ustawa zmienia przede wszystkim zasady dotyczące projektów planowanych i realizowanych w ramach nowego systemu prawnego. Przepisy przejściowe regulują również sytuację projektów i stref turystycznych, których procedury planistyczne rozpoczęły się przed wejściem ustawy w życie.

Ma to znaczenie także dla zrozumienia sytuacji Petram. Petram Resort jest już wybudowanym i działającym resortem, a pozwolenie na użytkowanie wydano przed wejściem nowej ustawy w życie 1 stycznia 2026 r. Petram nie jest więc projektem, który dopiero rozpoczyna planowanie, uzyskiwanie kluczowych pozwoleń lub budowę zgodnie z nowymi zasadami.

Informacji o nowych ograniczeniach dotyczących przyszłych projektów turystycznych nie można zatem automatycznie odnosić do ukończonego projektu, takiego jak Petram. Dla potencjalnych nabywców jest to jedna z najważniejszych różnic.

Czym jest nowa ustawa o planowaniu przestrzennym?

Nowa ustawa o planowaniu przestrzennym została opublikowana w dzienniku urzędowym Narodne novine nr 155/2025, uchwalona 15 grudnia 2025 r. i weszła w życie 1 stycznia 2026 r. Jest częścią szerszej reformy planowania przestrzennego i budownictwa, obejmującej również nową ustawę budowlaną.

Zmiany dotyczą różnych aspektów planowania i użytkowania przestrzeni. Dla rynku nieruchomości turystycznych szczególnie istotne jest wyraźniejsze rozdzielenie funkcji turystycznej i mieszkaniowej.

Jednym z powodów wprowadzenia nowych zasad jest potrzeba lepszego zarządzania przestrzenią i ograniczenia niekontrolowanego przekształcania terenów w zabudowę apartamentową, zwłaszcza na wybrzeżu. W ostatnich dekadach Chorwacja doświadczyła intensywnego rozwoju budownictwa turystycznego. W niektórych przypadkach grunty przeznaczone na cele turystyczne stopniowo zaczęły przypominać obszary typowej zabudowy mieszkaniowej.

Budowa wielu apartamentów na terenie przeznaczonym na turystykę, podział ich na odrębne jednostki i sprzedaż każdej z osobna może z czasem zmienić charakter całej strefy. Zamiast funkcjonalnego resortu turystycznego powstaje zbiór odrębnych nieruchomości, które nie muszą już działać jako część jednego systemu turystycznego.

Dlatego ustawa o planowaniu przestrzennym z 2026 r. wprowadza surowsze zasady dla nowych projektów turystycznych i jaśniej określa warunki, na jakich poszczególne wille i apartamenty mogą stanowić część resortu.

Nabywcy powinni rozumieć różnicę między rezydencją turystyczną w zorganizowanym resorcie a zwykłym mieszkaniem wykorzystywanym wyłącznie do celów mieszkalnych. Nowa ustawa mocniej podkreśla tę różnicę.

Jedną z kluczowych kwestii jest wyodrębnianie samodzielnych lokali w strefach turystycznych. Nie jest to jedynie techniczny podział budynku, lecz procedura prawna pozwalająca wydzielić poszczególne części jako odrębne jednostki użytkowe i przedmiot samodzielnej własności. Ma to istotny wpływ na sposób rozwijania i komercjalizacji projektów turystycznych.

Co przewiduje art. 68 nowej ustawy?

Art. 68 wprowadza jasną zasadę ogólną: budynki hotelarsko-turystyczne przeznaczone na zakwaterowanie nie mogą być dzielone na odrębne lokale stanowiące samodzielną własność.

Na pierwszy rzut oka może to wyglądać na całkowity zakaz sprzedaży pojedynczych willi i apartamentów w resortach. Ustawa przewiduje jednak wyjątek, który ma kluczowe znaczenie dla zrozumienia nowego modelu inwestycji turystycznych.

Wyodrębnianie lokali jest dozwolone w obiektach hotelarsko-turystycznych najwyższej kategorii, czyli pięciogwiazdkowych, pod warunkiem że co najmniej 70% miejsc noclegowych stanowi zakwaterowanie hotelowe. Pozostałe maksymalnie 30% może, po spełnieniu innych wymogów prawnych, zostać wydzielone jako wille i apartamenty.

Znaczenie ma również moment dokonania podziału. Wcześniej musi zostać wydane pozwolenie na użytkowanie hotelu i obiektów towarzyszących objętych decyzją lokalizacyjną.

W ten sposób wyraźnie odróżnia się projekt pomyślany przede wszystkim jako resort hotelowy z mniejszą częścią rezydencyjną od projektu, który od początku opierałby się niemal wyłącznie na sprzedaży pojedynczych apartamentów lub willi.

Nowy model nie wyklucza zatem własności rezydencji turystycznych, lecz wiąże ją z funkcjonowaniem całego resortu.

Samo wybudowanie willi lub apartamentu i sprzedaż go jako niezależnej nieruchomości nie wystarcza. Jeśli stosowany jest model dopuszczony przez art. 68, poszczególne jednostki muszą pozostać częścią szerszej całości turystycznej.

To jedna z najważniejszych zmian wprowadzonych ustawą o planowaniu przestrzennym z 2026 r.

Willa lub apartament w resorcie to już nie to samo co zwykła nieruchomość mieszkalna

Art. 68 określa dodatkowe warunki, które pokazują cel ustawodawcy.

Wydzielone wille i apartamenty muszą funkcjonować wraz z hotelem jako jedna całość funkcjonalna. Przewidziano scentralizowany model zarządzania, utrzymania i wynajmu, a właściciel musi powierzyć zarządzanie swoją jednostką wspólnemu zarządcy w celu prowadzenia działalności hotelarsko-turystycznej.

Oznacza to, że pojedyncza nieruchomość nie funkcjonuje całkowicie niezależnie od resortu. Jej funkcja turystyczna jest powiązana z organizacją całego projektu. Właściciel musi uczestniczyć w kosztach utrzymania resortu, a wspólnemu zarządcy przysługuje także prawo pierwokupu. Ustawa jasno stanowi również, że wille i apartamenty nie są przeznaczone do zamieszkiwania.

Dla potencjalnych nabywców szczególnie ważny jest kolejny przepis: właściciel może korzystać z jednostki na własne potrzeby przez maksymalnie 60 dni w roku kalendarzowym. Potwierdza to, że nie są to zwykłe nieruchomości mieszkalne, lecz obiekty o podstawowej funkcji turystycznej. Art. 68 zakazuje również wyodrębniania lokali na morskim dobru publicznym, a umowy zawarte z naruszeniem przepisów uznaje za nieważne.

Inwestorzy powinni zatem rozumieć, że nowy system nie tylko ogranicza możliwość wyodrębniania lokali, ale też precyzyjnie określa sytuacje, w których wille i apartamenty mogą nadal być częścią projektu turystycznego.

Logika jest jasna: rezydencja turystyczna powinna pozostać częścią resortu, a nie stać się zwykłym lokalem mieszkalnym całkowicie odłączonym od pozostałej części projektu.

Zgodnie z nowymi zasadami podział nieruchomości w strefie turystycznej należy więc rozpatrywać łącznie z hotelem, zarządzaniem, utrzymaniem, wynajmem i turystyczną funkcją całego kompleksu.

Kogo dotyczą nowe zasady?

Największy bezpośredni wpływ odczują inwestorzy dopiero rozpoczynający rozwój projektów turystycznych. Przy projekcie planowanym obecnie w strefie turystycznej nie wystarczy już ocenić atrakcyjności lokalizacji, popytu rynkowego czy możliwości sprzedaży poszczególnych jednostek. Od początku należy uwzględnić kategorię obiektu, proporcję miejsc hotelowych i rezydencyjnych, model zarządzania oraz wszystkie warunki ustawowe dotyczące ewentualnego podziału.

Dotyczy to szczególnie projektów określanych jako branded residences lub podobnych koncepcji, w których wille i apartamenty są sprzedawane indywidualnym nabywcom, a jednocześnie ma zostać zachowana funkcja hotelowa lub resortowa.

Jeśli projekt nie jest skonstruowany tak, by spełniać wymogi nowej ustawy, nie można z góry zakładać możliwości indywidualnej sprzedaży i wyodrębnienia lokali.

W przypadku nowych projektów może to oznaczać bardziej złożone planowanie, surowsze warunki i konieczność skoordynowania wszystkich elementów resortu przed rozpoczęciem realizacji.

Skutki można rozpatrywać również w skali całego rynku. Jeśli surowsze wymogi ograniczą rozwój nowych willi i apartamentów resortowych, przyszła oferta takich nieruchomości może być bardziej selektywna. Pojawia się więc pytanie, co z projektami już wybudowanymi. W tym kontekście istotny jest Petram Resort.

Dlaczego art. 68 nie dotyczy Petram?

Najważniejsza informacja dla potencjalnych nabywców jest taka, że Petram Resort nie jest nowym projektem dopiero planowanym zgodnie z zasadami z 2026 r.

Petram Resort w Savudriji jest już wybudowany i działa. Przeszedł etapy planowania, rozwoju i budowy, a pozwolenie na użytkowanie wydano przed wejściem nowej ustawy w życie 1 stycznia 2026 r. Nie należy więc traktować Petram tak samo jak projektu, który dopiero rozpoczyna rozwój strefy turystycznej.

Ważne jest rozróżnienie dwóch sytuacji.

W pierwszej inwestor kupuje dziś grunt lub rozwija nowy projekt turystyczny i musi dostosować go do zasad obowiązujących od 1 stycznia 2026 r.

W drugiej chodzi o już wybudowany resort, taki jak Petram, którego ramy projektowe i pozwoleniowe zostały ustalone przed wejściem nowej ustawy w życie.

Nowa ustawa zawiera także przepisy przejściowe dotyczące budynków turystycznych i stref turystycznych, w przypadku których przed jej wejściem w życie podjęto już określone działania planistyczne. W szczególności art. 243 ust. 3 przewiduje możliwość dokonania podziału według wcześniejszych przepisów w odniesieniu do niektórych obiektów turystycznych, dla których wcześniej wydano pozwolenie lokalizacyjne lub złożono wniosek o jego wydanie, a także stref turystycznych, dla których przyjęto lub rozpoczęto procedurę sporządzenia albo zmiany szczegółowego planu zagospodarowania przestrzennego (UPU).

To ważna ochrona przejściowa dla projektów, które nie powstały po 1 stycznia 2026 r., lecz zaczęły kształtować swój status planistyczny w ramach wcześniejszych przepisów.

W przypadku Petram dodatkowe znaczenie ma fakt, że resort jest już wybudowany i posiada pozwolenie na użytkowanie wydane przed wejściem nowej ustawy w życie.

Dlatego art. 68 nie można po prostu interpretować jako nowego zakazu, który działałby wstecz i zmieniał status już zrealizowanego resortu.

Dla potencjalnego nabywcy to kluczowa różnica: Petram nie musi dopiero uzyskiwać pozwoleń, budować obiektów ani udowadniać, że może funkcjonować jako resort. Petram już istnieje.

Co to oznacza dla nabywców nieruchomości w Petram Resort?

Dla kupującego najważniejsze może być praktyczne znaczenie przepisów. Zakup nieruchomości w już wybudowanym resorcie istotnie różni się od inwestycji w projekt istniejący jedynie na papierze.

W przypadku nowego projektu kupujący często podejmuje decyzję na podstawie wizji przyszłości. Lokalizacja może być atrakcyjna, architektura interesująca, a plany ambitne, jednak między podpisaniem umowy a ukończeniem projektu pozostaje wiele etapów. Trzeba uzyskać pozwolenia, wybudować obiekty, zrealizować infrastrukturę i udogodnienia oraz ukończyć projekt zgodnie z założoną koncepcją.

Każdy z tych etapów wiąże się z pewnym poziomem niepewności. W przypadku Petram sytuacja jest inna.

Resort jest już wybudowany, istnieje w rzeczywistej przestrzeni i funkcjonuje. Potencjalny nabywca nie musi wyobrażać sobie, jak projekt będzie wyglądał po ukończeniu; może zobaczyć rzeczywistą architekturę, otoczenie i lokalizację.

Ma to szczególne znaczenie w czasie zmian regulacyjnych dotyczących nowych projektów turystycznych. Jeśli przyszłe projekty będą musiały spełniać surowsze warunki podziału i sprzedaży willi oraz apartamentów, oferta gotowych nieruchomości w dobrze zorganizowanych resortach może stać się bardziej selektywna. Wartość zrealizowanego projektu wynika więc nie tylko z tego, że jest „gotowy”, lecz także z faktu, że przeszedł etapy rozwoju, które nowe projekty dopiero będą musiały przejść.

Inwestycja w gotową nieruchomość pozwala podjąć decyzję na podstawie rzeczywistości, a nie wyłącznie przyszłych prognoz. Lokalizacja jest znana, resort wybudowany, a otoczenie widoczne. Można ocenić architekturę i jakość wykonania oraz skorzystać z istniejących udogodnień. Kupujący nie musi opierać decyzji wyłącznie na wizualizacjach, rzutach i obietnicach przyszłego rozwoju.

Nie oznacza to, że każda wybudowana nieruchomość automatycznie stanowi dobrą inwestycję. Jak przy każdym zakupie należy sprawdzić dokumentację własnościową, status prawny, warunki użytkowania, model zarządzania i wszystkie pozostałe kwestie istotne dla konkretnej jednostki.

Różnica między gotowym resortem a projektem w trakcie rozwoju pozostaje jednak istotna. W Petram nabywca wchodzi w skład istniejącej całości turystycznej. Jest to szczególnie ważne dla osób, które traktują nieruchomość nie tylko jako miejsce okazjonalnego pobytu, lecz także jako część szerszej strategii inwestycyjnej. Znaczenie mają lokalizacja, jakość wykonania, trwałość projektu, kontekst turystyczny i długoterminowa ograniczoność podaży.

Ustawa o planowaniu przestrzennym z 2026 r. pokazuje, jak ważne jest zrozumienie szerszych ram prawnych przed podjęciem decyzji inwestycyjnej.

W przypadku nowych projektów zasady są dziś surowsze. Dla projektów już zrealizowanych kluczowy jest ich istniejący status prawny i etap rozwoju. Petram nie musi dopiero stać się resortem: to już wybudowany resort w Savudriji. Jego wartość dla nabywcy wynika właśnie z tego, że jest zrealizowaną inwestycją, a nie tylko projektem na przyszłość.