Seit dem 1. Januar 2026 gilt in Kroatien ein neues Raumordnungsgesetz, das wesentliche Änderungen für die Raumplanung und Raumentwicklung mit sich bringt. Besonders relevant sind seine Auswirkungen auf Tourismuszonen und künftige Tourismusprojekte. Zu den Bestimmungen, die großes Interesse ausgelöst haben, gehört Artikel 68, der die Bildung von Wohnungseigentum an Beherbergungsgebäuden für touristische Zwecke regelt.

In der Öffentlichkeit wurden die neuen Bestimmungen schnell mit Formulierungen wie einem „Verbot der Aufteilung in Wohnungseigentum in Tourismuszonen“ verbunden. Das hat bei Investoren und Immobilienkäufern viele Fragen aufgeworfen. Gerade internationale Käufer, die den kroatischen Markt für den Erwerb einer Zweitimmobilie, eine touristische Investition oder eine langfristige Vermögensdiversifizierung betrachten, fragen sich zu Recht: Was bedeuten die neuen Regeln für bestehende Resortprojekte, und gelten dieselben Beschränkungen auch für bereits errichtete Immobilien?

Die Antwort lässt sich nicht auf die pauschale Aussage reduzieren, dass der „Verkauf von Villen und Apartments in Tourismuszonen verboten“ sei. Das neue Gesetz ändert vor allem die Regeln für Projekte, die nach dem neuen Rechtsrahmen geplant und entwickelt werden. Übergangsbestimmungen regeln zugleich die Situation von Projekten und Tourismuszonen, deren raumplanerische Verfahren bereits vor Inkrafttreten des Gesetzes begonnen hatten.

Das ist auch für das Verständnis des Petram Resort wichtig. Petram Resort ist bereits errichtet und in Betrieb; die Nutzungsgenehmigung wurde vor Inkrafttreten des neuen Gesetzes am 1. Januar 2026 erteilt. Petram ist somit kein Projekt, das erst jetzt in die Planungsphase, die Beschaffung wesentlicher Genehmigungen oder den Bau nach den neuen Regeln eintritt.

Informationen über neue Beschränkungen für künftige Tourismusprojekte lassen sich deshalb nicht automatisch auf ein bereits realisiertes Projekt wie Petram übertragen. Für potenzielle Käufer ist dieser Unterschied besonders wichtig.

Was ist das neue Raumordnungsgesetz?

Das neue Raumordnungsgesetz wurde im Amtsblatt Narodne novine Nr. 155/2025 veröffentlicht, am 15. Dezember 2025 verabschiedet und trat am 1. Januar 2026 in Kraft. Es ist Teil einer umfassenderen Reform der Raumordnung und des Bauwesens, zu der auch ein neues Baugesetz gehört.

Die Änderungen betreffen verschiedene Aspekte der Planung und Nutzung von Flächen. Für den Markt touristischer Immobilien ist insbesondere die klarere Trennung zwischen touristischer und Wohnnutzung von Bedeutung.

Ein Grund für die neuen Regeln ist der Bedarf an einer besseren Raumplanung und an einer Begrenzung unkontrollierter Umwandlung touristischer Flächen in Apartmentanlagen, insbesondere an der Küste. In Kroatien wurde in den vergangenen Jahrzehnten intensiv touristisch gebaut. In einigen Fällen wurden Flächen, die für touristische Zwecke vorgesehen waren, schrittweise zu Gebieten mit Merkmalen klassischer Wohnbebauung.

Wenn auf touristisch gewidmetem Grund zahlreiche Apartments errichtet, in einzelne Einheiten aufgeteilt und separat verkauft werden, kann sich der Charakter eines ganzen Gebiets mit der Zeit verändern. Anstelle eines funktionierenden Tourismusresorts entsteht dann eine Ansammlung einzelner Immobilien, die nicht mehr zwingend Teil eines einheitlichen touristischen Systems sind.

Deshalb führt das Raumordnungsgesetz von 2026 strengere Regeln für neue Tourismusprojekte ein und legt klarere Voraussetzungen fest, unter denen einzelne Villen und Apartments Teil eines Tourismusresorts sein können.

Käufer sollten den Unterschied zwischen einer touristischen Residenz in einem organisierten Resort und einer klassischen Wohnung, die ausschließlich zum Wohnen genutzt wird, verstehen. Das neue Gesetz hebt diesen Unterschied stärker hervor.

Ein zentrales Thema ist die Bildung von Wohnungseigentum in Tourismuszonen. Dabei handelt es sich nicht nur um eine technische Aufteilung eines Gebäudes, sondern um ein Verfahren, durch das einzelne Gebäudeteile rechtlich als eigenständige Nutzungseinheiten ausgewiesen und separat besessen werden können. Das beeinflusst maßgeblich, wie Tourismusprojekte entwickelt und vermarktet werden können.

Was sieht Artikel 68 des neuen Gesetzes vor?

Artikel 68 führt eine klare allgemeine Regel ein: Beherbergungsgebäude für touristische Zwecke dürfen nicht in Wohnungseigentum aufgeteilt werden.

Auf den ersten Blick könnte dies wie ein vollständiges Verbot des Verkaufs einzelner Villen und Apartments in Tourismusresorts wirken. Das Gesetz sieht jedoch eine Ausnahme vor, die für das Verständnis des neuen Modells touristischer Entwicklung entscheidend ist.

Die Aufteilung ist bei Beherbergungsgebäuden der höchsten Kategorie, also Fünf-Sterne-Anlagen, zulässig, sofern mindestens 70 % der Unterkunftskapazität auf Hotelunterkünfte entfallen. Die verbleibenden höchstens 30 % können unter Erfüllung weiterer gesetzlicher Voraussetzungen als Villen und Apartments in separates Eigentum aufgeteilt werden.

Auch der Zeitpunkt ist wichtig: Zuvor muss eine Nutzungsgenehmigung für das Hotel und die zugehörigen Einrichtungen innerhalb des Geltungsbereichs der Standortgenehmigung erteilt worden sein.

Damit wird klar zwischen einem Tourismusprojekt unterschieden, das hauptsächlich als Hotelresort mit einem kleineren Wohnresidenzbereich konzipiert ist, und einem Projekt, das von Anfang an fast ausschließlich auf den Verkauf einzelner Apartments oder Villen ausgerichtet wäre.

Das neue Modell schließt Eigentum an touristischen Residenzen daher nicht aus, bindet es aber an den Betrieb des gesamten Resorts.

Anders gesagt: Es reicht nicht aus, eine Villa oder ein Apartment zu bauen und als eigenständige Immobilie zu verkaufen. Wird das Modell nach Artikel 68 genutzt, müssen die einzelnen Einheiten Teil einer umfassenderen touristischen Einheit bleiben.

Dies ist eine der wichtigsten Änderungen des Raumordnungsgesetzes von 2026.

Eine Villa oder ein Apartment im Resort ist nicht mehr dasselbe wie eine klassische Wohnimmobilie

Artikel 68 legt weitere Bedingungen fest, die das Ziel des Gesetzgebers verdeutlichen.

Aufgeteilte Villen und Apartments müssen zusammen mit dem Hotel eine funktionale Einheit bilden. Vorgesehen ist ein zentralisiertes Modell für Verwaltung, Instandhaltung und Vermietung. Eigentümer müssen die Verwaltung ihrer Einheit einem gemeinsamen Betreiber übertragen, damit diese touristisch betrieben werden kann.

Eine einzelne Immobilie besteht damit nicht völlig unabhängig vom Resort. Ihre touristische Funktion ist mit der Organisation des Gesamtprojekts verbunden. Eigentümer müssen sich an den Instandhaltungskosten des Resorts beteiligen; außerdem hat der gemeinsame Betreiber ein Vorkaufsrecht. Das Gesetz stellt auch klar, dass Villen und Apartments nicht zum dauerhaften Wohnen bestimmt sind.

Eine weitere Bestimmung ist für potenzielle Käufer besonders relevant: Eigentümer dürfen ihre Einheit höchstens 60 Tage pro Kalenderjahr selbst nutzen. Das unterstreicht, dass diese Einheiten nicht als klassische Wohnimmobilien gelten; ihre Hauptfunktion ist touristischer Art. Artikel 68 untersagt zudem die Bildung von Wohnungseigentum auf dem maritimen öffentlichen Gut und erklärt Verträge, die gegen die gesetzlichen Regeln verstoßen, für nichtig.

Investoren sollten daher verstehen, dass das neue System nicht nur die Aufteilung in Wohnungseigentum einschränkt, sondern auch genaue Regeln dafür festlegt, wann Villen und Apartments dennoch Teil eines Tourismusprojekts sein können.

Die Logik dahinter ist eindeutig: Eine touristische Residenz soll Bestandteil des Resorts bleiben und nicht zu einer gewöhnlichen Wohneinheit werden, die vollständig vom übrigen Projekt getrennt ist.

Die Aufteilung von Immobilien in Tourismuszonen ist nach den neuen Regeln daher stets im Zusammenhang mit dem Hotel, der Verwaltung, Instandhaltung, Vermietung und der touristischen Funktion des gesamten Komplexes zu betrachten.

Für wen gelten die neuen Regeln?

Unmittelbar betroffen sind vor allem Investoren, die neue Tourismusprojekte entwickeln. Bei einem heute geplanten Projekt in einer Tourismuszone reicht es nicht mehr aus, nur die Attraktivität des Standorts, die Marktnachfrage oder das Verkaufspotenzial einzelner Einheiten zu berücksichtigen. Von Beginn an müssen die Kategorie der Anlage, das Verhältnis zwischen Hotel- und Residenzkapazität, das Verwaltungsmodell und sämtliche gesetzlichen Voraussetzungen für eine mögliche Aufteilung berücksichtigt werden.

Das gilt insbesondere für Projekte, die als Branded Residences oder ähnliche Konzepte positioniert werden, bei denen Villen und Apartments an einzelne Käufer verkauft werden sollen, während zugleich eine Hotel- oder Resortfunktion erhalten bleibt.

Ist ein Projekt nicht so strukturiert, dass es die Anforderungen des neuen Gesetzes erfüllt, kann die Möglichkeit des Einzelverkaufs und der Aufteilung nicht einfach vorausgesetzt werden.

Für neue Projekte kann dies komplexere Planung, strengere Bedingungen und eine stärkere Abstimmung aller Bestandteile des Resorts vor Baubeginn bedeuten.

Die Folgen können auch auf Marktebene betrachtet werden. Wenn strengere Anforderungen die Entwicklung neuer Resortvillen und -apartments begrenzen, könnte das künftige Angebot selektiver werden. Damit stellt sich die Frage, was mit bereits errichteten Projekten geschieht. Hier kommt Petram Resort ins Spiel.

Warum gilt Artikel 68 nicht für Petram?

Für potenzielle Käufer ist entscheidend, dass Petram Resort kein neues Projekt ist, das erst nach den Regeln von 2026 geplant wird.

Petram Resort in Savudrija ist bereits errichtet und in Betrieb. Planung, Entwicklung und Bau wurden abgeschlossen; die Nutzungsgenehmigung wurde vor Inkrafttreten des neuen Gesetzes am 1. Januar 2026 erteilt. Petram ist daher nicht mit einem Projekt gleichzusetzen, das heute erst die Entwicklung einer Tourismuszone beginnt.

Deshalb müssen zwei Situationen unterschieden werden.

Im ersten Fall kauft ein Investor heute ein Grundstück oder entwickelt ein neues Tourismusprojekt und muss es an die seit dem 1. Januar 2026 geltenden Regeln anpassen.

Im zweiten Fall handelt es sich um ein bereits errichtetes Resort wie Petram, dessen Projekt- und Genehmigungsrahmen vor Inkrafttreten des neuen Gesetzes geschaffen wurde.

Darüber hinaus enthält das neue Gesetz Übergangsbestimmungen für touristische Gebäude und Tourismuszonen, bei denen vor seinem Inkrafttreten bereits bestimmte raumplanerische Schritte eingeleitet worden waren. Insbesondere sieht Artikel 243 Absatz 3 vor, dass für bestimmte touristische Gebäude, für die zuvor eine Standortgenehmigung erteilt oder beantragt wurde, sowie für Tourismuszonen, für die ein Verfahren zur Erstellung oder Änderung eines detaillierten Bebauungsplans (UPU) beschlossen oder eingeleitet wurde, die Aufteilung nach den zuvor geltenden Vorschriften möglich sein kann.

Dies ist ein wichtiger Übergangsschutz für Projekte, die nicht erst nach dem 1. Januar 2026 entstanden sind, sondern ihren raumplanerischen Status auf Grundlage der früheren Rechtslage entwickelt haben.

Im Fall von Petram ist zusätzlich wichtig, dass das Resort bereits errichtet ist und eine vor Inkrafttreten des neuen Gesetzes ausgestellte Nutzungsgenehmigung besitzt.

Artikel 68 kann daher nicht einfach als neues Verbot ausgelegt werden, das den Status eines bereits realisierten Resorts rückwirkend ändern würde.

Für potenzielle Käufer ist dies der entscheidende Unterschied: Petram muss nicht erst Genehmigungen erhalten, Gebäude errichten und seine Funktionsfähigkeit als Resort nachweisen. Petram ist bereits ein bestehendes Resort.

Was bedeutet das für Immobilienkäufer im Petram Resort?

Für Käufer ist möglicherweise am wichtigsten, was hinter der juristischen Terminologie steht. Der Kauf einer Immobilie in einem bereits errichteten Resort unterscheidet sich wesentlich von einer Investition in ein Projekt, das bislang nur auf dem Papier existiert.

Bei einem neuen Projekt entscheiden Käufer häufig auf Grundlage einer Zukunftsvision. Der Standort kann attraktiv, die Architektur interessant und die Planung ambitioniert sein. Zwischen Vertragsabschluss und Fertigstellung liegen jedoch zahlreiche Schritte: erforderliche Genehmigungen müssen eingeholt, Gebäude errichtet, Infrastruktur und Einrichtungen umgesetzt und das Projekt gemäß dem geplanten Konzept fertiggestellt werden.

Jede dieser Phasen bringt ein gewisses Maß an Unsicherheit mit sich. Bei Petram ist die Situation anders.

Das Resort ist bereits gebaut, vor Ort sichtbar und in Betrieb. Potenzielle Käufer müssen sich nicht vorstellen, wie das Projekt eines Tages aussehen könnte. Sie können die tatsächliche Architektur, die Umgebung und den Standort selbst beurteilen.

Das ist besonders relevant, wenn sich der Rechtsrahmen für neue Tourismusprojekte verändert. Sollten künftige Projekte strengere Voraussetzungen für die Aufteilung und den Verkauf von Villen und Apartments erfüllen müssen, könnte das Angebot fertiger Immobilien in gut organisierten Resorts selektiver werden. Für Investoren liegt der Wert eines realisierten Projekts daher nicht nur darin, dass es fertiggestellt ist, sondern auch darin, dass es Entwicklungsphasen bereits durchlaufen hat, die neue Projekte erst noch bewältigen müssen.

Eine Investition in eine fertige Immobilie ermöglicht eine Entscheidung auf Grundlage der Realität und nicht nur zukünftiger Prognosen. Der Standort ist bekannt, das Resort ist gebaut und die Umgebung sichtbar. Architektur und Ausführungsqualität können beurteilt, vorhandene Einrichtungen erlebt werden. Käufer müssen sich nicht ausschließlich auf Renderings, Grundrisse und Versprechen zur künftigen Entwicklung verlassen.

Das bedeutet nicht, dass jede fertiggestellte Immobilie automatisch eine gute Investition ist. Wie bei jedem Immobilienkauf sollten Eigentumsunterlagen, rechtlicher Status, Nutzungsbedingungen, Verwaltungsmodell und alle weiteren für die konkrete Einheit relevanten Aspekte geprüft werden.

Der Unterschied zwischen einem fertigen Resort und einem Projekt in der Entwicklungsphase bleibt jedoch wesentlich. Bei Petram erwirbt der Käufer eine Immobilie innerhalb einer bestehenden touristischen Einheit. Das ist besonders für Menschen relevant, die die Immobilie nicht nur als gelegentlichen Aufenthaltsort, sondern als Teil einer umfassenderen Anlagestrategie betrachten. Dabei sind Standort, Bauqualität, Nachhaltigkeit des Projekts, touristischer Kontext und die langfristige Begrenztheit des Angebots wichtig.

Das Raumordnungsgesetz von 2026 zeigt, wie wichtig es ist, vor einer Investitionsentscheidung den umfassenderen Rechtsrahmen zu verstehen.

Für neue Projekte gelten heute strengere Regeln. Bei bereits realisierten Projekten ist ihr bestehender rechtlicher und entwicklungsbezogener Status entscheidend. Petram muss nicht erst zu einem Resort werden: Es ist bereits ein errichtetes Resort in Savudrija. Sein Wert für Käufer ergibt sich gerade daraus, dass es sich um eine realisierte Investitionseinheit und nicht nur um ein zukünftiges Projekt handelt.