Od 1. siječnja 2026. Hrvatska ima novi Zakon o prostornom uređenju koji donosi značajne promjene u planiranju i razvoju prostora, a osobito je zanimljiv njegov utjecaj na turističke zone i buduće turističke projekte. Među odredbama koje su izazvale najviše interesa nalazi se članak 68., koji uređuje mogućnost etažiranja ugostiteljsko-turističkih građevina namijenjenih smještaju.

U javnosti su se nove odredbe brzo počele povezivati s izrazima poput „zabrane etažiranja u turističkim zonama”, što je otvorilo brojna pitanja među investitorima i kupcima nekretnina. Posebno među međunarodnim kupcima koji hrvatsko tržište promatraju kao mjesto za kupnju druge nekretnine, turističku investiciju ili dugoročnu diverzifikaciju imovine, pitanje je sasvim logično: što nova pravila znače za postojeće resortske projekte i odnose li se ista ograničenja na nekretnine koje su već izgrađene?

Odgovor nije moguće svesti na jednostavnu tvrdnju da je „prodaja vila i apartmana u turističkim zonama zabranjena”. Novi Zakon prvenstveno mijenja pravila za projekte koji se planiraju i razvijaju prema novom regulatornom okviru. Istodobno, prijelazne odredbe uređuju položaj projekata i turističkih zona čiji su prostorno-planski postupci započeli prije stupanja Zakona na snagu.

To je važno i za razumijevanje Petrama. Petram Resort već je izgrađen i operativan resort, a uporabna dozvola izdana je prije stupanja novog Zakona na snagu 1. siječnja 2026. godine. Petram, dakle, nije projekt koji danas tek ulazi u fazu planiranja, ishođenja ključnih dozvola ili izgradnje prema novim pravilima.

Zato se informacije o novim ograničenjima za buduće turističke projekte ne mogu automatski primijeniti na već realizirani projekt poput Petrama. Za potencijalne kupce upravo je ta razlika jedna od najvažnijih činjenica koje treba razumjeti.

Što je novi Zakon o prostornom uređenju?

Novi Zakon o prostornom uređenju objavljen je u Narodnim novinama broj 155/2025, donesen je 15. prosinca 2025., a na snagu je stupio 1. siječnja 2026. godine. Dio je šire reforme sustava prostornog uređenja i gradnje, koja uključuje i novi Zakon o gradnji.

Promjene se odnose na različite aspekte planiranja i korištenja prostora, no za tržište turističkih nekretnina posebno je važan pokušaj jasnijeg razdvajanja turističke i stambene namjene.

Jedan od razloga donošenja novih pravila jest potreba za kvalitetnijim upravljanjem prostorom i ograničavanjem nekontrolirane apartmanizacije, osobito na obali. Hrvatska je posljednjih desetljeća svjedočila intenzivnom razvoju turističke izgradnje, pri čemu se u pojedinim slučajevima zemljište planirano za turističku namjenu postupno pretvaralo u prostor s karakteristikama klasične stambene izgradnje.

Model u kojem se na turističkom zemljištu izgradi veći broj apartmana, oni se podijele na zasebne jedinice i pojedinačno prodaju, može s vremenom promijeniti karakter cijele zone. Umjesto funkcionalnog turističkog resorta nastaje skup zasebnih nekretnina koje više ne moraju funkcionirati kao dio jedinstvenog turističkog sustava.

Upravo zato Zakon o prostornom uređenju iz 2026. godine donosi stroža pravila za nove turističke projekte i postavlja jasnije uvjete pod kojima pojedinačne vile i apartmani mogu biti dio turističkog resorta.

Za kupce je pritom važno razumjeti razliku između turističke rezidencije koja je dio organiziranog resorta i klasičnog stana koji se koristi isključivo za stanovanje. Novi zakon tu razliku dodatno naglašava.

Jedno od ključnih pitanja u tom kontekstu jest etažiranje turističke zone. Etažiranje nije samo tehnička podjela objekta, nego postupak kojim se pojedini dijelovi građevine mogu pravno izdvojiti kao posebne uporabne cjeline i postati predmet zasebnog vlasništva. Upravo zbog toga ono ima velik utjecaj na način na koji se turistički projekti mogu razvijati i komercijalizirati.

Što donosi članak 68. novog Zakona?

Članak 68. uvodi vrlo jasno opće pravilo: ugostiteljsko-turističke građevine namijenjene smještaju ne smiju se etažirati.

Na prvi pogled takva odredba može izgledati kao potpuna zabrana prodaje pojedinačnih vila i apartmana u turističkim resortima. Međutim, zakon predviđa iznimku i upravo je ona važna za razumijevanje novog modela turističke izgradnje.

Etažiranje je dopušteno kod ugostiteljsko-turističkih građevina visoke kategorije, odnosno objekata s pet zvjezdica, pod uvjetom da najmanje 70 % smještajnog kapaciteta pripada hotelskom smještaju. Preostalih najviše 30 %  smještajnog kapaciteta može se, uz ispunjenje drugih propisanih uvjeta, etažirati u vile i apartmane.

Važan je i trenutak u kojem se takvo etažiranje može provesti. Zakon propisuje da za to prethodno mora biti izdana uporabna dozvola za hotel i prateće sadržaje unutar obuhvata lokacijske dozvole.

Time je uvedena jasna razlika između turističkog projekta koji je prvenstveno zamišljen kao hotelski resort s manjim rezidencijalnim dijelom i projekta koji bi se od početka temeljio gotovo isključivo na prodaji pojedinačnih apartmana ili vila.

Novi model zato ne isključuje mogućnost vlasništva nad turističkim rezidencijama, ali ga povezuje s funkcioniranjem cijelog resorta.

Drugim riječima, nije dovoljno izgraditi vilu ili apartman i prodati ga kao zasebnu nekretninu. Ako se koristi model koji dopušta etažiranje prema članku 68., pojedinačne jedinice moraju ostati dio šire turističke cjeline.

To je jedna od ključnih promjena koju donosi Zakon o prostornom uređenju iz 2026. godine.

Vila ili apartman u resortu više nije isto što i klasična stambena nekretnina

Članak 68. dodatno propisuje uvjete koji pokazuju što zakonodavac želi postići.

Etažirane vile i apartmani moraju funkcionirati kao jedinstvena funkcionalna cjelina s hotelom. Predviđen je centralizirani model upravljanja, održavanja i najma, a vlasnik svoje jedinice upravljanje mora povjeriti zajedničkom upravitelju radi obavljanja ugostiteljsko-turističke djelatnosti.

To znači da pojedinačna nekretnina ne postoji potpuno odvojeno od resorta. Njezina turistička funkcija povezana je s organizacijom cijelog projekta. Vlasnik je pritom obvezan sudjelovati u troškovima održavanja resorta, dok zajednički upravitelj ima i pravo prvokupa. Zakon također jasno propisuje da vile i apartmani nisu namijenjeni stanovanju.

Još je jedna odredba posebno zanimljiva potencijalnim kupcima: vlasnik može koristiti svoju jedinicu za vlastite potrebe najviše 60 dana u jednoj kalendarskoj godini. Time se dodatno potvrđuje da se takve jedinice ne tretiraju kao klasične stambene nekretnine. Njihova je primarna funkcija turistička. Članak 68. također propisuje da je etažiranje na pomorskom dobru nedopušteno te da su ugovori sklopljeni protivno propisanim pravilima ništetni.

Za investitore je zato važno razumjeti da novi sustav nije samo ograničio mogućnost etažiranja, nego je istodobno definirao vrlo precizna pravila za situacije u kojima se etažirane vile i apartmani ipak mogu nalaziti u okviru turističkog projekta.

Takav pristup ima jasnu logiku: turistička rezidencija treba ostati dio turističkog resorta, a ne postati obična stambena jedinica koja je od ostatka projekta potpuno odvojena.

U tom smislu etažiranje turističke zone prema novim pravilima treba promatrati s hotelom, upravljanjem, održavanjem, iznajmljivanjem i turističkom funkcijom cijelog kompleksa.

Na koga se nova pravila odnose?

Najveći neposredni utjecaj novih pravila osjećat će investitori koji tek kreću u razvoj turističkih projekata. Za projekt koji se danas planira u turističkoj zoni više nije dovoljno promatrati samo atraktivnost lokacije, tržišnu potražnju ili potencijal prodaje pojedinačnih jedinica. Od samog početka potrebno je voditi računa o kategoriji objekta, odnosu hotelskog i rezidencijalnog kapaciteta, načinu upravljanja i svim uvjetima koje zakon postavlja za eventualno etažiranje.

To posebno vrijedi za projekte koji se pozicioniraju kao branded residences ili slični koncepti u kojima se vile i apartmani prodaju individualnim kupcima, a istodobno se želi zadržati hotelska ili resortska funkcija.

Ako projekt nije strukturiran tako da zadovolji uvjete novog zakona, mogućnost pojedinačne prodaje i etažiranja nije nešto što se može unaprijed podrazumijevati.

Za nove projekte to može značiti složenije planiranje, strože uvjete i veću potrebu za usklađivanjem svih elemenata resorta prije početka realizacije.

Posljedice se mogu promatrati i šire, na razini tržišta. Ako je razvoj novih resortskih vila i apartmana ograničen strožim uvjetima, ponuda takvih nekretnina u budućnosti može biti selektivnija. To otvara i jedno drugo pitanje: što se događa s projektima koji su već izgrađeni? Tu dolazimo do Petram Resorta.

Zašto se članak 68. ne odnosi na Petram?

Najvažnija činjenica za potencijalne kupce jest da Petram Resort nije novi projekt koji se tek planira prema pravilima iz 2026. godine.

Petram Resort u Savudriji već je izgrađen i operativan. Resort je prošao faze planiranja, razvoja i izgradnje, a uporabna dozvola izdana je prije stupanja novog Zakona na snagu 1. siječnja 2026. To znači da se Petram ne može promatrati na isti način kao projekt koji danas tek kreće u proces razvoja turističke zone.

Upravo je zato važno razlikovati dvije situacije.

U prvoj se nalazi investitor koji danas kupuje zemljište ili razvija novi turistički projekt i mora ga uskladiti s pravilima koja vrijede od 1. siječnja 2026. godine.

U drugoj je već izgrađeni resort poput Petrama, čiji je projektni i dozvolni okvir uspostavljen prije stupanja novog Zakona na snagu.

Osim toga, novi Zakon sadrži prijelazne odredbe za turističke građevine i turističke zone kod kojih su prije njegova stupanja na snagu već bili poduzeti određeni prostorno-planski koraci. Konkretno, člankom 243. stavkom 3. predviđena je mogućnost provedbe etažiranja prema propisima koji su vrijedili prije novog Zakona za određene turističke građevine za koje je ranije izdana lokacijska dozvola ili je bio podnesen zahtjev za njezino izdavanje, odnosno za turističke zone za koje je ranije donesen ili pokrenut postupak izrade ili izmjene UPU-a.

To je važna prijelazna zaštita za projekte koji nisu nastali nakon 1. siječnja 2026., nego su svoj prostorno-planski status počeli graditi prema ranijem zakonodavnom okviru.

U slučaju Petrama dodatno je važna činjenica da je resort već izgrađen i da ima uporabnu dozvolu izdanu prije stupanja novog Zakona na snagu.

Zato se članak 68. ne može jednostavno interpretirati kao nova zabrana koja bi retroaktivno promijenila status već realiziranog resorta.

Za potencijalnog kupca to je ključna razlika: Petram nije projekt koji tek treba dobiti dozvole, izgraditi objekte i dokazati da može funkcionirati kao resort. Petram je resort koji već postoji.

Što to znači za kupce nekretnina u Petram Resortu?

Za kupca je možda najvažnije ono što se nalazi iza same pravne terminologije. Kupnja nekretnine u već izgrađenom resortu bitno se razlikuje od ulaganja u projekt koji postoji samo na papiru.

Kod novog projekta kupac često donosi odluku na temelju buduće vizije. Lokacija može biti atraktivna, arhitektura zanimljiva, a projekt može imati ambiciozne planove, ali između ugovora i konačne realizacije postoji niz koraka. Potrebno je ishoditi potrebne dozvole, izgraditi objekte, realizirati infrastrukturu i sadržaje te dovršiti projekt u skladu s planiranim konceptom.

Svaka od tih faza nosi određenu razinu neizvjesnosti. Kod Petrama je situacija drugačija.

Resort je već izgrađen, postoji u prostoru i funkcionira. Potencijalni kupac ne mora zamišljati kako će projekt izgledati kada jednog dana bude dovršen. Može vidjeti stvarnu arhitekturu, stvarno okruženje i stvarnu lokaciju.

To je posebno značajno u trenutku kada se regulatorni okvir za nove turističke projekte mijenja. Ako novi projekti u budućnosti budu morali zadovoljiti strože uvjete za etažiranje i prodaju vila i apartmana, ponuda gotovih nekretnina u kvalitetno organiziranim resortima može postati još selektivnija. Za investitora to znači da vrijednost već realiziranog projekta nije samo u tome što je „gotov”, nego i u činjenici da je prošao razvojne faze koje će novi projekti tek morati prolaziti.

Ulaganje u gotovu nekretninu omogućuje kupcu da odluku donese na temelju stvarnosti, a ne samo budućih projekcija. Lokacija je poznata. Resort je izgrađen. Okruženje je vidljivo. Arhitektura i kvaliteta izvedbe mogu se procijeniti. Sadržaji koji postoje mogu se doživjeti. Kupac ne mora donositi odluku isključivo na temelju rendera, tlocrta i obećanja o budućem razvoju.

To ne znači da svaka izgrađena nekretnina automatski predstavlja dobru investiciju. Kao i kod svake kupnje nekretnine, potrebno je provjeriti vlasničku dokumentaciju, pravni status, uvjete korištenja, model upravljanja i sve druge elemente relevantne za konkretnu jedinicu.

No, razlika između gotovog resorta i projekta koji je tek u razvoju ostaje važna. U slučaju Petrama kupac ulazi u postojeću turističku cjelinu. To je osobito relevantno za one koji nekretninu ne promatraju samo kao mjesto za povremeni boravak, nego kao dio šire investicijske strategije. Kod takvog pristupa važni su lokacija, kvaliteta izvedbe, održivost projekta, turistički kontekst i dugoročna ograničenost ponude.

Novi Zakon o prostornom uređenju iz 2026. godine upravo pokazuje koliko je važno razumjeti širi regulatorni okvir prije donošenja investicijske odluke.

Za nove projekte pravila su danas stroža. Za već realizirane projekte ključan je njihov postojeći pravni i razvojni status. Petram nije projekt koji tek treba postati resort. Petram je već izgrađen resort u Savudriji, a njegova vrijednost za kupca proizlazi upravo iz činjenice da je riječ o realiziranoj investicijskoj cjelini, a ne samo o budućem projektu.