Од 1. јануара 2026. Хрватска има нови Закон о просторном уређењу који доноси значајне промене у планирању и развоју простора, а посебно је занимљив његов утицај на туристичке зоне и будуће туристичке пројекте. Међу одредбама које су изазвале највише интересовања налази се члан 68, који уређује могућност етажирања угоститељско-туристичких објеката намењених смештају.

У јавности су нове одредбе брзо почеле да се повезују са изразима попут „забране етажирања у туристичким зонама”, што је отворило бројна питања међу инвеститорима и купцима некретнина. Посебно међу међународним купцима који хрватско тржиште посматрају као место за куповину друге некретнине, туристичку инвестицију или дугорочну диверсификацију имовине, питање је сасвим логично: шта нова правила значе за постојеће ресорт пројекте и да ли се иста ограничења односе на некретнине које су већ изграђене?

Одговор није могуће свести на једноставну тврдњу да је „продаја вила и апартмана у туристичким зонама забрањена”. Нови закон првенствено мења правила за пројекте који се планирају и развијају према новом регулаторном оквиру. Истовремено, прелазне одредбе уређују положај пројеката и туристичких зона чији су просторно-плански поступци започети пре ступања Закона на снагу.

То је важно и за разумевање Петрама. Петрам Ресорт је већ изграђен и оперативан ресорт, а употребна дозвола издата је пре ступања новог Закона на снагу 1. јануара 2026. године. Петрам, дакле, није пројекат који тек сада улази у фазу планирања, прибављања кључних дозвола или изградње према новим правилима.

Зато се информације о новим ограничењима за будуће туристичке пројекте не могу аутоматски применити на већ реализован пројекат попут Петрама. За потенцијалне купце управо је та разлика једна од најважнијих чињеница које треба разумети.

Х2: Шта је нови Закон о просторном уређењу?

Нови Закон о просторном уређењу објављен је у Народним новинама број 155/2025, донет је 15. децембра 2025, а ступио је на снагу 1. јануара 2026. године. Део је шире реформе система просторног уређења и градње, која укључује и нови Закон о градњи.

Промене се односе на различите аспекте планирања и коришћења простора, али је за тржиште туристичких некретнина посебно важан покушај јаснијег раздвајања туристичке и стамбене намене.

Један од разлога за доношење нових правила јесте потреба за квалитетнијим управљањем простором и ограничавањем неконтролисане апартманизације, нарочито на обали. Хрватска је последњих деценија сведочила интензивном развоју туристичке изградње, при чему се у појединим случајевима земљиште планирано за туристичку намену постепено претварало у простор са карактеристикама класичне стамбене изградње.

Модел у којем се на туристичком земљишту изгради већи број апартмана, они поделе на засебне јединице и појединачно продају, временом може да промени карактер целе зоне. Уместо функционалног туристичког ресорта настаје скуп засебних некретнина које више не морају да функционишу као део јединственог туристичког система.

Управо зато Закон о просторном уређењу из 2026. године доноси строжа правила за нове туристичке пројекте и поставља јасније услове под којима појединачне виле и апартмани могу бити део туристичког ресорта.

За купце је притом важно да разумеју разлику између туристичке резиденције која је део организованог ресорта и класичног стана који се користи искључиво за становање. Нови закон ту разлику додатно наглашава.

Једно од кључних питања у том контексту јесте етажирање туристичке зоне. Етажирање није само техничка подела објекта, већ поступак којим се поједини делови зграде могу правно издвојити као посебне функционалне целине и постати предмет засебног власништва. Управо због тога оно има велики утицај на начин на који се туристички пројекти могу развијати и комерцијализовати.

Х3: Шта доноси члан 68 новог Закона?

Члан 68 уводи врло јасно опште правило: угоститељско-туристички објекти намењени смештају не смеју да се етажирају.

На први поглед, таква одредба може да изгледа као потпуна забрана продаје појединачних вила и апартмана у туристичким ресортима. Међутим, закон предвиђа изузетак и управо је он важан за разумевање новог модела туристичке изградње.

Етажирање је дозвољено код угоститељско-туристичких објеката високе категорије, односно објеката са пет звездица, под условом да најмање 70% смештајних капацитета припада хотелском смештају. Преосталих највише 30% смештајних капацитета може се, уз испуњење других прописаних услова, етажирати у виле и апартмане.

Важан је и тренутак у којем се такво етажирање може спровести. Закон прописује да претходно мора бити издата употребна дозвола за хотел и пратеће садржаје у оквиру обухвата локацијске дозволе.

Тиме је уведена јасна разлика између туристичког пројекта који је првенствено замишљен као хотелски ресорт са мањим резиденцијалним делом и пројекта који би се од почетка заснивао готово искључиво на продаји појединачних апартмана или вила.

Нови модел зато не искључује могућност власништва над туристичким резиденцијама, али је повезује са функционисањем целог ресорта.

Другим речима, није довољно изградити вилу или апартман и продати га као засебну некретнину. Ако се користи модел који дозвољава етажирање према члану 68, појединачне јединице морају да остану део шире туристичке целине.

То је једна од кључних промена које доноси Закон о просторном уређењу из 2026. године.

Х3: Вила или апартман у ресорту више није исто што и класична стамбена некретнина

Члан 68 додатно прописује услове који показују шта законодавац жели да постигне.

Етажиране виле и апартмани морају да функционишу као јединствена функционална целина са хотелом. Предвиђен је централизовани модел управљања, одржавања и изнајмљивања, а власник мора да повери управљање својом јединицом заједничком управнику ради обављања угоститељско-туристичке делатности.

То значи да појединачна некретнина не постоји потпуно одвојено од ресорта. Њена туристичка функција повезана је са организацијом целог пројекта. Власник је притом обавезан да учествује у трошковима одржавања ресорта, док заједнички управник има и право прече куповине. Закон такође јасно прописује да виле и апартмани нису намењени становању.

Још једна одредба посебно је занимљива потенцијалним купцима: власник може да користи своју јединицу за сопствене потребе највише 60 дана у једној календарској години. Тиме се додатно потврђује да се такве јединице не третирају као класичне стамбене некретнине. Њихова примарна функција је туристичка. Члан 68 такође прописује да је етажирање на поморском добру недозвољено и да су уговори склопљени супротно прописаним правилима ништави.

За инвеститоре је зато важно да разумеју да нови систем није само ограничио могућност етажирања, већ је истовремено дефинисао веома прецизна правила за ситуације у којима етажиране виле и апартмани ипак могу да буду део туристичког пројекта.

Такав приступ има јасну логику: туристичка резиденција треба да остане део туристичког ресорта, а не да постане обична стамбена јединица потпуно одвојена од остатка пројекта.

У том смислу, етажирање туристичке зоне према новим правилима треба посматрати заједно са хотелом, управљањем, одржавањем, изнајмљивањем и туристичком функцијом целог комплекса.

Х2: На кога се односе нова правила?

Највећи непосредни утицај нових правила осетиће инвеститори који тек почињу да развијају туристичке пројекте. За пројекат који се данас планира у туристичкој зони више није довољно разматрати само атрактивност локације, тржишну потражњу или потенцијал продаје појединачних јединица. Од самог почетка потребно је водити рачуна о категорији објекта, односу хотелских и резиденцијалних капацитета, начину управљања и свим условима које закон поставља за евентуално етажирање.

То посебно важи за пројекте који се позиционирају као брандед ресиденцес или слични концепти, у којима се виле и апартмани продају појединачним купцима, а истовремено жели да се задржи хотелска или ресорт функција.

Ако пројекат није структуриран тако да испуни услове новог закона, могућност појединачне продаје и етажирања не може се унапред подразумевати.

За нове пројекте то може да значи сложеније планирање, строже услове и већу потребу за усклађивањем свих елемената ресорта пре почетка реализације.

Последице се могу посматрати и шире, на нивоу тржишта. Ако је развој нових ресортских вила и апартмана ограничен строжим условима, понуда таквих некретнина у будућности може бити селективнија. То отвара и друго питање: шта се дешава са пројектима који су већ изграђени? Ту долазимо до Петрам Ресорта.

Х2: Зашто се члан 68 не односи на Петрам?

Најважнија чињеница за потенцијалне купце јесте да Петрам Ресорт није нови пројекат који се тек планира према правилима из 2026. године.

Петрам Ресорт у Савудрији већ је изграђен и оперативан. Ресорт је прошао фазе планирања, развоја и изградње, а употребна дозвола издата је пре ступања новог Закона на снагу 1. јануара 2026. То значи да се Петрам не може посматрати на исти начин као пројекат који тек сада започиње процес развоја туристичке зоне.

Управо зато је важно разликовати две ситуације.

У првој је инвеститор који данас купује земљиште или развија нови туристички пројекат и мора да га усклади са правилима која важе од 1. јануара 2026. године.

У другој је већ изграђени ресорт попут Петрама, чији су пројектни и дозволни оквир успостављени пре ступања новог Закона на снагу.

Осим тога, нови Закон садржи прелазне одредбе за туристичке објекте и туристичке зоне у којима су пре његовог ступања на снагу већ предузети одређени просторно-плански кораци. Конкретно, чланом 243. ставом 3. предвиђена је могућност спровођења етажирања према прописима који су важили пре новог Закона за одређене туристичке објекте за које је раније издата локацијска дозвола или је поднет захтев за њено издавање, односно за туристичке зоне за које је раније донета одлука или покренут поступак израде или измене УПУ-а.

То је важна прелазна заштита за пројекте који нису настали након 1. јануара 2026, већ су свој просторно-плански статус почели да граде према ранијем законодавном оквиру.

У случају Петрама додатно је важна чињеница да је ресорт већ изграђен и да има употребну дозволу издату пре ступања новог Закона на снагу.

Зато се члан 68 не може једноставно тумачити као нова забрана која би ретроактивно променила статус већ реализованог ресорта.

За потенцијалног купца то је кључна разлика: Петрам није пројекат који тек треба да добије дозволе, изгради објекте и докаже да може да функционише као ресорт. Петрам је ресорт који већ постоји.

Х2: Шта то значи за купце некретнина у Петрам Ресорту?

За купца је можда најважније оно што се крије иза саме правне терминологије. Куповина некретнине у већ изграђеном ресорту битно се разликује од улагања у пројекат који постоји само на папиру.

Код новог пројекта купац често доноси одлуку на основу будуће визије. Локација може бити атрактивна, архитектура занимљива, а пројекат може имати амбициозне планове, али између уговора и коначне реализације постоји низ корака. Потребно је прибавити потребне дозволе, изградити објекте, реализовати инфраструктуру и садржаје и завршити пројекат у складу са планираним концептом.

Свака од тих фаза носи одређени ниво неизвесности. Код Петрама је ситуација другачија.

Ресорт је већ изграђен, постоји у простору и функционише. Потенцијални купац не мора да замишља како ће пројекат изгледати када једног дана буде завршен. Може да види стварну архитектуру, стварно окружење и стварну локацију.

То је посебно значајно у тренутку када се регулаторни оквир за нове туристичке пројекте мења. Ако нови пројекти у будућности буду морали да испуне строже услове за етажирање и продају вила и апартмана, понуда готових некретнина у квалитетно организованим ресортима може постати још селективнија. За инвеститора то значи да вредност већ реализованог пројекта није само у томе што је „готов”, већ и у чињеници да је прошао развојне фазе кроз које ће нови пројекти тек морати да прођу.

Улагање у готову некретнину омогућава купцу да одлуку донесе на основу стварности, а не само будућих пројекција. Локација је позната. Ресорт је изграђен. Окружење је видљиво. Архитектура и квалитет изведбе могу да се процене. Постојећи садржаји могу да се доживе. Купац не мора да доноси одлуку искључиво на основу рендера, тлоцрта и обећања о будућем развоју.

То не значи да свака изграђена некретнина аутоматски представља добру инвестицију. Као и код сваке куповине некретнине, потребно је проверити власничку документацију, правни статус, услове коришћења, модел управљања и све друге елементе релевантне за конкретну јединицу.

Ипак, разлика између готовог ресорта и пројекта који је тек у развоју остаје важна. У случају Петрама купац улази у постојећу туристичку целину. То је посебно релевантно за оне који некретнину не посматрају само као место за повремени боравак, већ као део шире инвестиционе стратегије. Код таквог приступа важни су локација, квалитет изведбе, одрживост пројекта, туристички контекст и дугорочна ограниченост понуде.

Нови Закон о просторном уређењу из 2026. године управо показује колико је важно разумети шири регулаторни оквир пре доношења инвестиционе одлуке.

За нове пројекте правила су данас строжа. За већ реализоване пројекте кључан је њихов постојећи правни и развојни статус. Петрам није пројекат који тек треба да постане ресорт. Петрам је већ изграђен ресорт у Савудрији, а његова вредност за купца произлази управо из чињенице да је реч о реализованој инвестиционој целини, а не само о будућем пројекту.