Hrvaška ima od 1. januarja 2026 nov zakon o prostorskem urejanju, ki prinaša pomembne spremembe pri načrtovanju in razvoju prostora. Posebej pomemben je njegov vpliv na turistična območja in prihodnje turistične projekte. Med določbami, ki so vzbudile največ zanimanja, je 68. člen, ki ureja možnost etažne lastnine v gostinsko-turističnih stavbah, namenjenih nastanitvi.

V javnosti so nove določbe hitro povezali z izrazi, kot je »prepoved etažiranja v turističnih območjih«, kar je med vlagatelji in kupci nepremičnin sprožilo številna vprašanja. Mednarodne kupce, ki Hrvaško obravnavajo kot možnost za nakup druge nepremičnine, turistično naložbo ali dolgoročno razpršitev premoženja, upravičeno zanima, kaj nova pravila pomenijo za obstoječe resorte in ali enake omejitve veljajo tudi za že zgrajene nepremičnine.

Odgovora ni mogoče poenostaviti v trditev, da je »prodaja vil in apartmajev v turističnih območjih prepovedana«. Novi zakon spreminja predvsem pravila za projekte, ki se načrtujejo in razvijajo v skladu z novim pravnim okvirom. Prehodne določbe hkrati urejajo položaj projektov in turističnih območij, katerih prostorsko-načrtovalni postopki so se začeli pred začetkom veljavnosti zakona.

To je pomembno tudi za razumevanje Petrama. Petram Resort je že zgrajen in deluje, uporabno dovoljenje pa je bilo izdano pred začetkom veljavnosti novega zakona 1. januarja 2026. Petram torej ni projekt, ki šele začenja načrtovanje, pridobivanje ključnih dovoljenj ali gradnjo po novih pravilih.

Informacij o novih omejitvah za prihodnje turistične projekte zato ni mogoče samodejno uporabiti za že izveden projekt, kot je Petram. Za potencialne kupce je prav ta razlika ena najpomembnejših.

Kaj je novi zakon o prostorskem urejanju?

Novi zakon o prostorskem urejanju je bil objavljen v uradnem listu Narodne novine št. 155/2025, sprejet 15. decembra 2025 in je začel veljati 1. januarja 2026. Je del širše reforme prostorskega urejanja in gradnje, ki vključuje tudi novi gradbeni zakon.

Spremembe zadevajo različne vidike načrtovanja in rabe prostora. Za trg turističnih nepremičnin je posebej pomembna jasnejša ločitev turistične in stanovanjske namembnosti.

Eden od razlogov za nova pravila je potreba po kakovostnejšem upravljanju prostora in omejevanju nenadzorovane apartmanizacije, zlasti na obali. Hrvaška je v zadnjih desetletjih doživela intenzivno turistično gradnjo. V nekaterih primerih so se zemljišča, namenjena turizmu, postopoma spremenila v območja z značilnostmi običajne stanovanjske gradnje.

Če se na turističnem zemljišču zgradi večje število apartmajev, se ti razdelijo na posamezne enote in prodajo ločeno, se lahko sčasoma spremeni značaj celotnega območja. Namesto delujočega turističnega resorta lahko nastane skupina samostojnih nepremičnin, ki niso več nujno del enotnega turističnega sistema.

Zato zakon o prostorskem urejanju iz leta 2026 uvaja strožja pravila za nove turistične projekte in jasnejše pogoje, pod katerimi so lahko posamezne vile in apartmaji del turističnega resorta.

Kupci morajo razumeti razliko med turistično rezidenco v organiziranem resortu in običajnim stanovanjem, ki se uporablja izključno za bivanje. Novi zakon to razliko še dodatno poudarja.

Eno ključnih vprašanj je etažiranje nepremičnin v turističnih območjih. Ne gre zgolj za tehnično razdelitev stavbe, temveč za pravni postopek, s katerim se posamezni deli stavbe opredelijo kot samostojne uporabne enote in lahko postanejo predmet ločene lastnine. To pomembno vpliva na razvoj in trženje turističnih projektov.

Kaj določa 68. člen novega zakona?

68. člen uvaja jasno splošno pravilo: gostinsko-turističnih stavb, namenjenih nastanitvi, ni dovoljeno etažirati.

Na prvi pogled je lahko videti, da gre za popolno prepoved prodaje posameznih vil in apartmajev v turističnih resortih. Vendar zakon predvideva izjemo, ki je ključna za razumevanje novega modela turistične gradnje.

Etažiranje je dovoljeno pri gostinsko-turističnih objektih najvišje kategorije, torej objektih s petimi zvezdicami, če najmanj 70 % nastanitvenih zmogljivosti predstavljajo hotelske nastanitve. Preostalih največ 30 % se lahko ob izpolnjevanju drugih zakonskih pogojev razdeli na vile in apartmaje.

Pomemben je tudi čas izvedbe. Pred tem mora biti izdano uporabno dovoljenje za hotel in spremljajoče objekte znotraj območja lokacijskega dovoljenja.

S tem je jasno ločen turistični projekt, zasnovan predvsem kot hotelski resort z manjšim stanovanjskim delom, od projekta, ki bi od začetka temeljil skoraj izključno na prodaji posameznih apartmajev ali vil.

Novi model torej ne izključuje lastništva turističnih rezidenc, temveč ga povezuje z delovanjem celotnega resorta.

Samo zgraditi vilo ali apartma in ga prodati kot samostojno nepremičnino ni dovolj. Če se uporabi model, ki ga dovoljuje 68. člen, morajo posamezne enote ostati del širše turistične celote.

To je ena ključnih sprememb, ki jih prinaša zakon o prostorskem urejanju iz leta 2026.

Vila ali apartma v resortu ni več enako kot običajna stanovanjska nepremičnina

68. člen določa dodatne pogoje, ki pojasnjujejo namen zakonodajalca.

Etažirane vile in apartmaji morajo s hotelom delovati kot enotna funkcionalna celota. Predviden je centraliziran model upravljanja, vzdrževanja in oddajanja, lastnik pa mora upravljanje svoje enote zaupati skupnemu upravljavcu za izvajanje gostinsko-turistične dejavnosti.

Posamezna nepremičnina torej ni povsem ločena od resorta. Njena turistična funkcija je povezana z organizacijo celotnega projekta. Lastnik mora sodelovati pri stroških vzdrževanja resorta, skupni upravljavec pa ima tudi predkupno pravico. Zakon jasno določa, da vile in apartmaji niso namenjeni bivanju.

Za potencialne kupce je posebej zanimiva še ena določba: lastnik lahko enoto za lastne potrebe uporablja največ 60 dni v koledarskem letu. To dodatno potrjuje, da ne gre za običajne stanovanjske nepremičnine, temveč za enote s primarno turistično funkcijo. 68. člen prepoveduje tudi etažiranje na pomorskem javnem dobru, pogodbe, sklenjene v nasprotju s pravili, pa so nične.

Vlagatelji morajo zato razumeti, da novi sistem ne omejuje le etažiranja, temveč natančno določa tudi pogoje, pod katerimi so lahko etažirane vile in apartmaji še vedno del turističnega projekta.

Logika je jasna: turistična rezidenca mora ostati del turističnega resorta in ne sme postati običajna stanovanjska enota, povsem ločena od preostalega projekta.

Etažiranje v turističnem območju je zato treba po novih pravilih obravnavati skupaj s hotelom, upravljanjem, vzdrževanjem, oddajanjem in turistično funkcijo celotnega kompleksa.

Za koga veljajo nova pravila?

Največji neposredni vpliv bodo občutili vlagatelji, ki šele začenjajo razvijati turistične projekte. Pri projektu, ki se danes načrtuje v turističnem območju, ni več dovolj upoštevati samo privlačnosti lokacije, tržnega povpraševanja ali možnosti prodaje posameznih enot. Od začetka je treba upoštevati kategorijo objekta, razmerje med hotelskimi in rezidenčnimi zmogljivostmi, model upravljanja in vse zakonske pogoje za morebitno etažiranje.

To velja zlasti za projekte, ki se predstavljajo kot branded residences ali podobni koncepti, pri katerih se vile in apartmaji prodajajo posameznim kupcem, hkrati pa naj bi se ohranila hotelska oziroma resortna funkcija.

Če projekt ni zasnovan tako, da izpolnjuje zahteve novega zakona, možnosti ločene prodaje in etažiranja ni mogoče vnaprej predpostavljati.

Za nove projekte to lahko pomeni zahtevnejše načrtovanje, strožje pogoje in večjo potrebo po usklajevanju vseh delov resorta pred začetkom izvedbe.

Posledice je mogoče obravnavati tudi na ravni trga. Če strožji pogoji omejijo razvoj novih resortnih vil in apartmajev, bo prihodnja ponudba takšnih nepremičnin morda bolj selektivna. Zato se postavlja še vprašanje, kaj se zgodi s projekti, ki so že zgrajeni. Tu je pomemben Petram Resort.

Zakaj se 68. člen ne nanaša na Petram?

Za potencialne kupce je najpomembnejše dejstvo, da Petram Resort ni nov projekt, ki se šele načrtuje po pravilih iz leta 2026.

Petram Resort v Savudriji je že zgrajen in deluje. Zaključil je faze načrtovanja, razvoja in gradnje, uporabno dovoljenje pa je bilo izdano pred začetkom veljavnosti novega zakona 1. januarja 2026. Zato Petrama ni mogoče obravnavati enako kot projekt, ki šele začenja razvoj turističnega območja.

Pomembno je razlikovati med dvema položajema.

V prvem primeru vlagatelj danes kupi zemljišče ali razvija nov turistični projekt in ga mora uskladiti s pravili, ki veljajo od 1. januarja 2026.

V drugem primeru gre za že zgrajen resort, kot je Petram, katerega projektni in dovoljenjski okvir je bil vzpostavljen pred začetkom veljavnosti novega zakona.

Novi zakon vsebuje tudi prehodne določbe za turistične stavbe in območja, pri katerih so bili pred začetkom njegove veljavnosti že izvedeni določeni prostorsko-načrtovalni koraki. Natančneje, tretji odstavek 243. člena omogoča uporabo prejšnjih predpisov za etažiranje nekaterih turističnih stavb, za katere je bilo predhodno izdano lokacijsko dovoljenje ali je bila vložena vloga zanj, ter turističnih območij, za katera je bil že sprejet ali začet postopek priprave oziroma spremembe podrobnega prostorskega načrta (UPU).

To je pomembna prehodna zaščita za projekte, ki niso nastali po 1. januarju 2026, temveč so svoj prostorsko-načrtovalni status začeli oblikovati po prejšnji zakonodaji.

V primeru Petrama je dodatno pomembno, da je resort že zgrajen in ima uporabno dovoljenje, izdano pred začetkom veljavnosti novega zakona.

Zato 68. člena ni mogoče preprosto razlagati kot nove prepovedi, ki bi za nazaj spremenila status že izvedenega resorta.

Za potencialnega kupca je to ključna razlika: Petram še ne potrebuje dovoljenj, gradnje objektov ali dokazovanja, da lahko deluje kot resort. Petram je resort, ki že obstaja.

Kaj to pomeni za kupce nepremičnin v Petram Resortu?

Za kupca je morda najpomembnejše praktično ozadje pravne terminologije. Nakup nepremičnine v že zgrajenem resortu se bistveno razlikuje od vlaganja v projekt, ki obstaja samo na papirju.

Pri novem projektu kupec pogosto sprejme odločitev na podlagi prihodnje vizije. Lokacija je lahko privlačna, arhitektura zanimiva, načrti ambiciozni, vendar je med podpisom pogodbe in dokončanjem še več korakov. Pridobiti je treba dovoljenja, zgraditi objekte, urediti infrastrukturo in vsebine ter projekt dokončati v skladu z načrtovanim konceptom.

Vsaka od teh faz prinaša določeno stopnjo negotovosti. Pri Petramu je položaj drugačen.

Resort je že zgrajen, fizično obstaja in deluje. Potencialnemu kupcu si ni treba predstavljati, kako bo projekt videti nekoč v prihodnosti; vidi lahko dejansko arhitekturo, okolico in lokacijo.

To je posebej pomembno v času, ko se spreminja regulativni okvir za nove turistične projekte. Če bodo morali prihodnji projekti izpolnjevati strožje pogoje za etažiranje in prodajo vil ter apartmajev, bo ponudba dokončanih nepremičnin v dobro organiziranih resortih morda bolj selektivna. Vrednost že izvedenega projekta zato ni le v tem, da je »dokončan«, temveč tudi v tem, da je prestal razvojne faze, ki nove projekte šele čakajo.

Naložba v dokončano nepremičnino kupcu omogoča odločanje na podlagi dejanskega stanja, ne zgolj prihodnjih napovedi. Lokacija je znana, resort je zgrajen in okolica vidna. Arhitekturo in kakovost izvedbe je mogoče oceniti, obstoječe vsebine pa izkusiti. Kupec se mu ni treba odločati samo na podlagi vizualizacij, tlorisov in obljub o prihodnjem razvoju.

To ne pomeni, da je vsaka zgrajena nepremičnina samodejno dobra naložba. Tako kot pri vsakem nakupu je treba preveriti lastniško dokumentacijo, pravni status, pogoje uporabe, model upravljanja in vse druge okoliščine, pomembne za konkretno enoto.

Razlika med dokončanim resortom in projektom v razvoju kljub temu ostaja pomembna. Pri Petramu kupec vstopi v obstoječo turistično celoto. To je posebej relevantno za tiste, ki nepremičnino vidijo ne le kot prostor za občasno bivanje, temveč kot del širše naložbene strategije. Pomembni so lokacija, kakovost izvedbe, vzdržnost projekta, turistični kontekst in dolgoročna omejenost ponudbe.

Zakon o prostorskem urejanju iz leta 2026 kaže, kako pomembno je pred naložbeno odločitvijo razumeti širši regulativni okvir.

Za nove projekte so pravila zdaj strožja. Pri že izvedenih projektih je ključen njihov obstoječi pravni status in razvojna faza. Petram se šele ne bo spremenil v resort: je že zgrajen resort v Savudriji. Njegova vrednost za kupca izhaja prav iz dejstva, da gre za izvedeno naložbeno celoto in ne zgolj za prihodnji projekt.